Níže naleznete překlad textu označeného XML tagem do češtiny:

Ve vyhledávané a hodnotově stabilní lokalitě hlavního města spolkové země je tato solidní vlastnická byty k prodeji bez provize. Nemovitost se nachází v udržovaném bytovém domě, který okouzluje svou historickou substancí a statusem kulturní památky. Pro investora to znamená nejen pořízení hodnotného a odolného aktiva, ale hlavně přístup k exkluzivním daňovým rámcovým podmínkám, které mohou trvale optimalizovat ziskovost po zdanění.

Byt se nachází v polopevním patře a disponuje 2,5 pokojovým dispozicí na přibližně 55,7 m². Prostory jsou v udržovaném stavu; světlé obývací prostory s laminátovou podlahou se setkávají s prakticky dlaždicovými prostory v kuchyni a koupelně. Světlem zalitá koupelna je vybavena vanou. Důležitým plusem pro správu nemovitosti je, že stávající vestavěná kuchyň není pronajata spolu s bytem, ale pouze ponechána k užívání, což snižuje riziko nákladů na údržbu pro vlastníka.

Technické vybavení odpovídá současným standardům – moderní plastová okna s izolačním dvojsklem a nezávislé plynové topení pro jednotlivé byty (přímý odběr plynu bez předfinancování). Díky možnosti individuálního topení si nájemce sám ovládá své náklady. Samostatný sklep podrobně doplňuje nabídku prostor. Vzhledem k památkové ochraně není povinnost předkládat energetický štítek, což správu nemovitosti ještě zjednodušuje.

Kromě standardní lineární odpisové sazby budovy (Gebäude-AfA) 2,5 % pro objekty postavené před rokem 1925 nabízí status památky podle § 7i EStG výrazné možnosti odpisů při budoucích rekonstukcích. Navíc tato nemovitost podle nového zákona o pozemkové dani v Bádensku-Württembergu těží z 10% snížení daňového základu.

Proč se vám tato investice vyplatí: Zatímco ve stuttgartském centru je obvyklě mnoho vysokých kupních cenových faktorů (26 až 30, což znamená mizivé výnosy pod 3,5 %), zde pořizujete nemovitost za absolutně stanovenou cenu s nadprůměrným hrubým nájemním výnosem 4,77 % a kupním cenovým faktorem pouhým 20,9. Všechny hodnotu snižující faktory (např. průměrný stav rekonstrukce a plynové topení) již byly v tomto nízkém faktoru zohledněny zcela a velkoryse. Kupujete si tak skutečnou substanci s rezervou pro budoucnost.

Solidní tvorba rezerv: Společenství vlastníků hospodaří předvídavě a solidně. Pro tuto bytovou jednotku dosahuje podíl rezervního fondu k 31. 12. 2025 atraktivních 3.312,84 €, což v poměru ke kupní ceně představuje vynikající obchodní bezpečnostní polštář. S měsíčním poplatkem za správu domu pouhých 204,00 € (z toho nepropustné náklady činí extrémně nízkých 462,84 € ročně) zůstávají běžné výdaje pro vás jako pronajímatele maximálně přehledné. Převzali jste tak ekonomicky zdravou nemovitost s opravdovou rezervou do budoucna.

Technika zajišťující budoucnost & Výborně udržované: Nezávislé plynové topení je každoročně prokazatelně odborně servisováno a nachází se v bezchybném, spolehlivém provozním stavu. Protože nájemce platí náklady na topení přímo energetickému dodavateli, nemáte jako vlastník žádné administrativní starosti ani finanční riziko předfinancování. Díky možnosti vlastního topení má nájemce plnou kontrolu nad svými náklady.

Ulice Schwarenberg patří mezi nejvyhledávanější a nejživější rozvojové čtvrti hlavního města spolkové země. Mikrolokace bytu dokonale spojuje městský život s klidnými oázami. Rozmanité možnosti nákupu pro každodenní potřeby, supermarkety i pestrá gastronomická scéna se nacházejí v bezprostřední pěší vzdálenosti.

Dopravní dostupnost veřejnou dopravou je vynikající: Městská linka „Bergfriedhof“ (U4) a zastávka „Ostendplatz“ (U4, U9) stejně jako důležité autobusové linky jsou dostupné během několika minut chůze a během méně než 10 minut se dostanete vy nebo vaši nájemníci přímo do centra Stuttgartu a hlavního nádraží. Vysokou volnočasovou hodnotu a kvalitu života zajišťují světově proslulá rekreační území přímo za dveřmi: Idylická Uhlandshöhe a rozlehlý park Villa Berg jsou snadno dostupné pěšky. Tato prvotřídní kombinace bezchybné infrastruktury a vysoké kvality lokality garantuje trvale stabilní, prvotřídní poptávku po pronájmu a zajišťuje dlouhodobý nárůst hodnoty této památkové nemovitosti.

Byt okouzlí promyšlenou a vynikajícím způsobem pronajímatelnou dispozicí, která optimálně využívá celkovou plochu. Příjemná lodžie zve k odpočinku a výrazně zvyšuje komfort bydlení v městském prostředí. V obytných částech byl položen nadčasový laminát, zatímco kuchyň a koupelna jsou vybaveny praktickou dlažbou. Světlem zalitá koupelna je na trhu pronájmů skutečným plusem a disponuje příjemnou vanou. Vestavěná kuchyň, již zahrnutá v kupní ceně, je v udržovaném, běžném stavu a dokonale doplňuje celkový obraz této solidní nemovitosti.

Hospodářská shrnutí:

• Prodej od soukromí za pevně stanovenou cenu: Absolutně bez provize (ušetříte cca 7.500 € při koupi).

• Kupní cena: 215.000,00 € (pevná cena).

• Současný čistý nájem: 855,00 € měsíčně (10.260,00 € ročně / 15,35 € za m²).

• Potenciální čistý nájem (potenciál): 983,25 € měsíčně (11.799,00 € ročně / 17,65 € za m²).

• Hrubý výnos z nájmu: Silný aktuální výnos 4,77 % s rychlým nárůstem na přes 5,4 % s potenciálem (přesně 5,49 %).

• Měsíční poplatky: 204,00 € (z toho nepropustné náklady pouze 462,84 € ročně).

• Zajištění budoucích rezerv: Roční příspěvek 576,00 €; podíl rezervního fondu již činí 3.312,84 € (celkový rezervní fond společenství vlastníků: 34.508,74 € k 31.12.2025).

• Minimalizované riziko pronajímatele: Vestavěná kuchyň je smluvně určena pouze k užívání.

• Udržovaná technika: Nezávislá plynová kotelna v bezvadném stavu s bezproblémovou každoroční údržbou.

• Ochranný štít dle GEG (památkový bonus): Úplné zákonné osvobození od nákladných povinností energetické sanace dle zákona o energetické náročnosti budov (GEG) a absence povinnosti mít energetický průkaz.

• Daňový turbo pro dobře vydělávající: Oficiální status památky s exkluzivními speciálními odpisy dle § 7i EStG (100 % odpisovatelnost při rekonstrukcích) a zvýšená lineární odpisovost budov staršího typu 2,5 % ročně, čímž se aktivně snižuje vaše daňová zátěž.

Tento překlad zachovává původní strukturu a detaily originálního textu.